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Preguntas Frecuentes
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¿Cuál es la diferencia entre un fondo público y un fondo privado?

Los fondos públicos son aquellos que pueden hacer oferta pública de sus valores, por ello son fiscalizados por la SVS y están sujetos a una serie de regulaciones (Ley 18.815) que tienen relación con la composición de su portafolio, límites u operaciones con partes relacionadas, entrega de información al público y gobierno corporativo, entre otras. Un fondo público debe ser administrado por una administradora de fondos (AFI o AGF) a su vez fiscalizada por la SVS.

Los Fondos Privados son aquellos que se forman por aportes de personas o entidades, administrados por Administradoras Generales de Fondos o por Sociedades Anónimas Cerradas, por cuenta y riesgo de sus aportantes y que no hacen oferta pública de sus valores.

Se rigen exclusivamente por sus reglamentos internos, por las normas del Capítulo V de la Ley N° 20.712 sobre Administración de Fondos de Terceros y Carteras Individuales, y el Capítulo IV de su Reglamento, el DS N° 129, de Hacienda.

Preguntas Frecuentes

¿Qué institución regula a AICapitals?

AICapitals debe informar a la Superintendencia de Valores y Seguros (SVS) la identificación del FIP y de sus participes, el monto de los aportes y el valor de los activos. Esta información está en línea con el servicio de impuestos internos (SII).


¿Qué es una tasa simple y una tasa compuesta?

Tasa Simple: Es la tasa que se obtiene de una inversión financiera o de capital cuando los intereses producidos durante cada periodo de tiempo que dura la inversión se deben únicamente al capital inicial, asumiendo que los beneficios o intereses se retiran al vencimiento de cada uno de los periodos. En palabras simples, el interés se aplica a la inversión inicial, los intereses no se agregan al capital.

Tasa Compuesta: Es la tasa que representa la acumulación de intereses que se han generado en un período determinado por una inversión inicial a una tasa de interés durante cierto periodo, de modo que los intereses que se obtienen al final de cada período de inversión no se retiran sino que se reinvierten o añaden al capital inicial, es decir, se capitalizan.


¿Qué es la TIR?

En términos simples, la TIR, Tasa Interna de Retorno, nos entrega la rentabilidad exigida a una inversión, tomando en cuenta los flujos y el tiempo en que estos son pagados. Como toma en cuenta esos factores, la TIR es una medida estándar, que nos permite comparar distintos instrumentos de inversión, en función a la rentabilidad que nos entregan.

Mientras mayor sea la TIR anual, mejores retornos nos entregará la inversión.


¿Qué debo hacer para invertir en AICapitals?

El proceso es muy simple, debe reunirse con uno de nuestros ejecutivos quien les mostrará las alternativas de inversión y responderá todas las preguntas respecto de la inversión misma, así como del proceso de inversión.


¿Qué puede pasar si al fondo le va mal?

El que a un Proyecto le vaya mal está dentro de los riesgos que se corren al invertir en proyectos del sector inmobiliario u otros, y los riesgos van desde no obtener los retornos esperados hasta perder parte del capital invertido. En AICapitals estudiamos con detalle cada proyecto antes de tomar la decisión de inversión, y lo controlamos durante su desarrollo, tratando de minimizar las posibilidades de que haya problemas, sin embargo no podemos garantizar su éxito.

AICapitals va hasta con un 10% de la propiedad del vehículo de inversión mediante acciones Ordinarias y los inversionistas van con el 90% restante mediante acciones Preferentes, por lo que la participación de la AICapitals sirve de protección (hasta ese monto) en caso de que al Proyecto le vaya mal.


¿Por qué mejor no invertir directo en la inmobiliaria? ¿Qué ofrecen ustedes que yo no pueda encontrar en la inmobiliaria?

En general muchos inversionistas, por los montos de inversión, no tienen acceso a poder invertir directamente en los Proyectos, eso lo logra AICapitals juntando las inversiones de muchos inversionistas para así tener un monto tal que si permite entrar directamente al Proyecto.

También hay un tema que es la experiencia que se tiene después de haber analizado y participado en muchos proyectos, lo que nos permite hacer una buena evaluación de éste con datos cruzados de otros proyectos en los que se participa y de mercado, y con supuestos estresados para ver la sensibilidad que tiene cada proyecto al precio de venta, a la velocidad de venta, o a aumentos de costo, todo lo que nos permite escoger los proyectos que consideramos más convenientes y con menos riesgos.


¿Qué significa el FEE de éxito de la Inmobiliaria Gestora?

En general, la Inmobiliaria Gestora, adicional al Fee de gestión, cobra también un Fee de éxito en caso de que el proyecto supere una TIR acordada. Esto alinea los intereses, con el objetivo de maximizar el retorno del proyecto.


¿Quién es AICapitals?:

AICapitals es una empresa innovadora en la industria de la administración de fondos de activos reales en Chile, cuenta con más de 8 años de trayectoria, con amplia experiencia en administración de inversiones en el área inmobiliaria, cuenta con varios fondos ya terminados, participación en más de 3.000 propiedades y más de 200.000 m2, y 30 proyectos realizados y en ejecución, también destacan los fondos de financiamiento estructurado basados en activos inmobiliarios.


¿Puedo vender mis cuotas (en el caso de los fondos) o acciones preferentes (en el caso de las SpA) si necesito salir del fondo antes de su término?

Si, se pueden vender sus cuotas o acciones preferentes, puede usted buscar un comprador y negociar directamente el precio con él, nosotros también podemos ofrecerlas a posibles inversionistas, pero no podemos asegurar esa venta. Normalmente el que compra castiga el valor de la cuota o acción, pero al final el precio que esté dispuesto a pagar un posible comprador dependerá de varios factores, tales como va el desarrollo del proyecto, en qué etapa esté, etc.


¿La rentabilidad es asegurada?

Nunca es asegurada, no hay nadie que la asegure ya que siempre van a poder existir factores externos que afecten al proyecto y que no controlamos directamente. Hay que entender que se invierte en un proyecto inmobiliario y éste tiene riesgos inherentes a este tipo de proyectos. Ese es el riesgo al que se va cuando se efectúa una inversión de esta naturaleza.


¿Se ha atrasado algún proyecto más de un año?

Si, hemos tenido proyectos que se han atrasado principalmente por una velocidad de venta menor debido a las condiciones económicas imperantes, también tuvimos un proyecto que se demoró la partida de las excavaciones debido a que se encontraron restos que hubo que certificar que no eran arqueológicos aunque el atraso fue de seis meses aproximadamente.


¿Se pueden recibir las utilidades antes de que se termine de vender un proyecto?

En un proyecto inmobiliario sucede que después de obtener la Recepción Final por parte del Dirección de Obras de la Municipalidad respectiva, se puede comenzar a escriturar las promesas que se tienen hasta ese momento, con esos flujos se paga primero el banco que financió la construcción del proyecto y otros gastos que estén pendientes, luego se comienza a devolver el capital y a repartir dividendos provisorios a los accionistas de la sociedad inmobiliaria, y en ese momento si se podría comenzar a recibir el capital de vuelta y dividendos provisorios, esto aunque aún queden algunas unidades por vender.


¿Existe riesgo de perder mi capital?

Siempre hay un riesgo asociado y no podemos asegurar que no va a haber alguna pérdida de capital, pero el riesgo de que esto suceda está relativamente acotado ya que hay activos inmobiliarios detrás. A la fecha no nos ha pasado esta situación, las empresas se notan lo serias que son en los momentos de crisis, y en caso de que el proyecto tenga problemas hay que buscar una salida que minimice una eventual pérdida, como por ejemplo vender el terreno y dividir en partes proporcionales a cada aporte, u otra solución dependiendo del problema y etapa en que esté el proyecto.


¿Quiénes conforman el Proyecto?

La sociedad inmobiliaria que desarrolla el proyecto, tiene como accionistas al gestor inmobiliario, al fondo o SpA que arma AICapitals, otros inversionistas. Además, la sociedad inmobiliaria financia la construcción con algún banco de la plaza.


¿Cuál es el tiempo aproximado para cada inversión?

El plazo de duración de una inversión está directamente relacionado con la duración del proyecto inmobiliario en el que se invierte, y éste está definido por el tipo de proyecto que se construirá, por su tamaño y complejidad, pero normalmente las duraciones son de entre 28 a 36 meses.


¿Los fondos o sociedades están regulados?

Los fondos y las sociedades que administramos al no ser públicas, es decir que no cotizan en bolsa de valores, no son regulados por la Superintendencia de Valores y Seguros, pero si todos los fondos y las sociedades están regidos por la Ley del Mercado de Valores y por las normativas del SII.  La Administradora si informa tanto a la SVS y al SII de los fondos y sociedades administradas.


¿AICapitals cobra un % por administración?

Si, se cobran comisiones de administración anual, porcentaje que ya está incluido en los porcentajes de retorno por serie que tiene el proyecto.


¿Cómo funcionan los impuestos de la inversión?

La sociedad que desarrolla el proyecto inmobiliario paga los impuestos que le corresponde por las utilidades que obtuvo el proyecto, luego reparte los dividendos los que vienen con el crédito fiscal ya pagado a sus socios, uno de los cuales es el fondo o sociedad nuestra, y esta a su vez reparte también los dividendos con su crédito fiscal a los inversionistas, finalmente el inversionista aplica esto en su propia estructura tributaria.


¿Cuáles son las responsabilidades de se adquieren?

Por parte de los inversionistas es el mantenerse bien informado con la información entregada por AICapitals, y asistir a las asambleas ordinarias anuales u extraordinarias si las hubiere.


Si hay pérdidas, ¿me devuelven lo que invertí?

Un fondo de inversión es un patrimonio integrado por aportes de personas naturales y jurídicas para su inversión en los valores y bienes que su reglamento o estatuto permita, y que administra una sociedad Administradora por cuenta y riesgo de los aportantes. Es decir, si hay ganancias así como si hay pérdidas estas son recibidas o asumidas por los inversionistas.


¿Por qué la rentabilidad es más alta en comparación con un Depósito a Plazo bancario?

Las rentabilidades son diferentes porque el tipo de inversión y el riesgo es diferente, un depósito a plazo tiene un retorno bajo porque su riesgo es muy bajo o casi inexistente, en cambio los fondos tienen una rentabilidad esperada mayor porque su riesgo es también mayor.  Esta relación riesgo-retorno siempre funciona así, por lo tanto, si le ofrecen altas rentabilidades y bajo riesgo, preocúpese.


¿Cómo tributa la ganancia de mi inversión?

Tributa según ley de impuesto a la renta vigente para el año tributario, de acuerdo a la circular N°52 del SII, este será de 25.5% para el año tributario 2018 (año comercial 2017) y 27% para el año tributario 2019 (año comercial 2018) en adelante. Los dividendos repartidos vienen con el crédito fiscal asociado (por el impuesto que pagó la sociedad que desarrolló el proyecto) el que se debe aplicar a la declaración de cada inversionista.


¿Hay injerencia de los aportantes en el desarrollo del proyecto?

No, es la administradora la que participa en los directorios de los proyectos, y a través de eso supervisa el proyecto e informa a nuestros inversionistas del desarrollo de éste. La participación de los inversionistas es en las Asambleas Ordinarias de Aportantes o Juntas Ordinarias de Accionistas del fondo o sociedad respectivamente.


¿La empresa constructora es relacionada?

En algunos casos si y en otros no. Cuando no son relacionados entonces la construcción se licita, y cuando son relacionados se revisa que los costos de construcción sean de mercado (tenemos amplia experiencia en eso) y se hace un contrato de suma alzada.


¿Qué es la Ley Única de Fondos?

La Ley única de Fondos (Ley N° 20.712) , regula a las Administradoras de Fondos, a los Fondos de Inversión y a los Aportantes. Establece los deberes y obligaciones y los ámbitos de acción de cada parte.


¿Qué es la rentabilidad nominal y la rentabilidad Real?

Rentabilidad Nominal: Es la ganancia medida en porcentaje, que obtiene el capital por una inversión.

Rentabilidad Real: Es la ganancia medida en porcentaje, que obtiene el capital por una inversión, a la que se descuenta la inflación.


¿Cómo se calcula la TIR?

La forma más simple es utilizando la formula TIR de Excel. Para eso debo introducir el monto de inversión y los pagos futuros a recibir, luego se debe aplicar la fórmula.

En este caso nos entrega la TIR del proyecto a 2 años. Por lo tanto para calcular la TIR anual se debe hacer lo siguiente:

Finalmente se puede concluir que este proyecto renta UF + 10,67% al año.


¿Puedo saber el nombre de los demás inversionistas?

En los fondos de inversión privados, los nombres de los inversionistas no es información pública. Si ya se es aportante de un fondo, si se puede conocer el registro de los demás aportantes del fondo.


¿Cuáles son los riesgos involucrados de invertir con AICapitals?

Los riesgos involucrados son básicamente los correspondientes al Proyecto en el cual se invierte, es decir si por ejemplo se participa en un Proyecto de desarrollo inmobiliario habitacional existen riesgos asociados a la construcción, de permisos, y asociados a la venta tales como competencia, restricciones para los créditos bancarios, y relativos a la situación económica del país, que impliquen que el tiempo de término del Proyecto se alargue.

¿Qué pueden significar?

Estos riesgos pueden significar que los costos de construcción o financieros suban, que los precios de los productos bajen, en definitiva que el margen sea menor al esperado e incluso pudiendo ser negativo, es decir que se pierda parte del capital invertido en algún caso extremo.

Sin embargo, como AICapitals procuramos estudiar bien estos riesgos y mitigarlos lo más posible.

 

 

Como en cualquier inversión existen riesgos al invertir, éstos podrán ser menores o mayores, dependiendo de los retornos a los que se aspire a obtener, y siempre se cumple la regla que indica que a menor riesgo menor retorno esperado y viceversa. Los tipos de riesgos a los que normalmente están expuestos los fondos inmobiliarios o de financiamiento que administramos son:

  • Riesgo de la contraparte: que el gestor o la constructora no cumpla con sus compromisos.
  • Riesgo del proyecto: diseño del proyecto o precios no calcen con la demanda de la zona, se venda todo más lento y se tenga que bajar los precios para poder vender.
  • Riesgo de regulación: que la autoridad cambie las regulaciones del terreno, o haga exigencias expost, y que no estaban indicadas antes de comenzar el proyecto.
  • Riesgo económico: que el gobierno o la economía internacional impacten la situación económica de nuestro país, afectando a los proyectos.

¿Qué regulación rige a AICapitals?

Administradora AIC S.A. es entidad informante en la SVS (igual que todos los Fondos ó Sociedades que administra), pero como son Fondos Privados ó Sociedades cerradas no son supervisados por la SVS.

Sin embargo, todos los vehículos se regulan por la Ley 20.712 (Ley Única de Fondos) y su Reglamento en el caso de los Fondos de Inversión Privados, y por la Ley 18.045 (Ley de Mercado de Valores) y su Reglamento en el caso de la Sociedades por Acciones.


Entiendo que mi garantía: ¿Es el % de participación que tengo en el fondo, el que es accionista de la sociedad inmobiliaria dueña del terreno y que desarrolla el proyecto?

Así es, al tener cuotas del fondo, y este a su vez ser accionista de la sociedad que desarrolla el proyecto, tú eres dueño (En forma indirecta) de un porcentaje de esa sociedad y por lo tanto del proyecto.


¿Cómo se pagan los impuestos por la rentabilidad obtenida en el periodo?

Cuando el fondo o SpA comienza a percibir dividendos provisorios provenientes de la sociedad inmobiliaria del proyecto en la que invirtió, a su vez los reparte a los aportantes con el mismo concepto de dividendos provisorios, estos dividendos son informados por AICapitals al SII anualmente mediante la DJ1922 para el caso de los fondos o la DJ1884 para el caso de la sociedades, estas Declaraciones Juradas incluyen el Crédito Fiscal atribuido que viene del impuesto pagado por la sociedad inmobiliaria del proyecto, luego cada aportante debe incorporar esto en su propia declaración de impuestos de acuerdo a su realidad.


¿Qué pasa en caso de que no se realice el proyecto?

En el caso de que la sociedad inmobiliaria ya haya comprado el terreno y por alguna razón inesperada el proyecto no se pudiera realizar, se procedería a la venta del terreno, el pago de cuentas que existan, y se divide el dinero según la participación que tienen los accionistas de la sociedad inmobiliaria, luego lo correspondiente al fondo o SpA se repartiría a su vez entre los aportantes de este. En este caso no se puede asegurar que se pueda recuperar el capital, y se tratará de acotar la eventual pérdida que se pudiera producir.


¿Cómo me informan de los resultados del fondo?

Existen diferentes tipos de información que se envía a nuestros inversionistas, primero se envía una Cartola mensual con el valor contable de su inversión; luego se envía un Informe Trimestral del fondo o Spa en el cual se da información más detallada del avance del proyecto abarcando tres dimensiones, como avanza la construcción, como avanzan las ventas, y como se proyectan los resultados esperados; y también se envían comunicados específicos en caso de alguna noticia que a juicio nuestro sea importante que los inversionistas conozcan.


¿Qué es mejor? ¿invertir en fondos o en comprar y arrendar propiedades?

Son negocios totalmente diferentes, el primero es una inversión con una expectativa de ganancia de capital en un mediano plazo (alrededor de 30 meses) y el segundo es un negocio de renta en el largo plazo (mientras mantengas el departamento). Cuando inviertes en un fondo pasas a ser socio indirecto del proyecto en el cual invertiste y por lo tanto obtienes los retornos esperados que el proyecto se espera que tenga (menos los costos del fondo), y que están entre UF+10% anual a UF+18% anual neto al final del período, dependiendo de la serie en la cual inviertas. Con una inversión en un departamento tu obtienes una renta esperada de UF+ 4% a 5% anual, obviamente con un riesgo menor.


¿Cuáles son los montos a invertir?

Los montos comienzan desde las 500UF en la menor serie hasta 12.000UF en la mayor de las series de inversión, y mientras mayor es la serie mayor es la rentabilidad esperada que obtiene.


¿Se puede hacer retiro de lo invertido en los fondos?

No, no se puede hacer retiro de la inversión ya que el capital (junto con el de los demás inversionistas) está invertido en un proyecto que está desarrollándose. Lo que sí se puede hacer es vender las cuotas o acciones a otra persona que pueda estar interesada en comprarlas y es una negociación directa entre en vendedor y el posible comprador, nosotros como AICapitals sólo registramos el cambio de accionista en el registro.


¿Cómo sé que no es un engaño?

Nuestra empresa invierte en activos reales como proyectos inmobiliarios dónde tomamos una participación en ellos junto al gestor y a otros socios, nuestros inversionistas pueden ir a ver directamente el proyecto en el cual está invertido su dinero, e informamos periódicamente sobre los avances de este lo que también puede ser constatado por nuestros inversionistas. Además hay procedimientos que aplicamos y que están destinados a que los recursos sean administrados apropiadamente, tales como la formación de un fondo o sociedad por cada proyecto, con su Rut y con su propia cuenta corriente, y cuyos Estados Financieros son auditados anualmente por auditores de prestigio.  Nuestros inversionistas pueden acceder a toda la documentación legal del fondo o de la sociedad, así como de la inversión efectuada en el proyecto en el cual él invirtió.


¿Se puede perder el capital invertido?

Si, en la eventualidad que a un proyecto no le va como se esperaba o presenta problemas sí se podría perder parte del capital invertido, ante esto AICapitals siempre va dentro del fondo que invierte en el proyecto con hasta un 10% en cuotas ordinarias, estas cuotas no tienen preferencia respecto de las cuotas Preferentes que son las de los Inversionistas, con lo que este porcentaje sirve para disminuir la eventuales pérdidas que pudieran producirse, es decir si al proyecto le va mal y se perdiera un 10% del capital, los inversionistas aún recuperarían el 100% de su capital invertido, si pierde más que eso entonces los inversionistas podrían perder parte de su capital.


¿Quiénes los fiscalizan?

Trimestralmente se le entrega a la SVS una lista con todos los aportantes de los Fondos de Inversión Privados que administramos, y al SII se le entrega anualmente una lista con los fondos y sociedades que administramos, sus aportantes, y si hubo distribución de dividendos. La Administradora y todos los fondos y sociedades son auditadas anualmente por auditores de reconocido prestigio.


¿Compran las acciones si necesito vender?

Es una cosa que hay que ver en su momento si hay personas interesadas en comprarlas y en que condiciones, hemos tenido casos en que si y otros en que no. No es algo que nosotros podamos asegurar.


¿Hay alguna forma de financiar la inversión?

No, esta es una inversión de recursos que el inversionista tiene para obtener rentabilidad de ellos, por lo tanto lo que nosotros recibimos es capital para hacer la inversión de la que se trata.


¿Cuál es la diferencia entre las cuotas ordinarias y preferentes?

Cuando se estructura la inversión a través de un Fondo, existen dos tipos de cuotas, la serie en que invierten los inversionistas que es la serie Preferente, y la serie en la que invierte la Administradora que es la serie Ordinaria, la serie Preferente tiene preferencia en la devolución del capital y en el reparto de dividendos respecto de la Ordinaria, y a cambio de esa preferencia la serie Ordinaria tiene más derechos políticos en el Fondo.


¿Qué pasa con mi inversión si cae una bomba y AICapitals desaparece?

Tu inversión está hecha en un fondo o sociedad que tiene directamente la participación en el proyecto en particular que tú elegiste, y que es independiente de la administradora (ésta sólo administra el fondo o la sociedad), por lo tanto, tu inversión no se ve afectada por lo que le suceda a la administradora.


¿Qué es una SpA?

Las Sociedades por Acciones (SpA) son un tipo de sociedad de capital caracterizada por su flexibilidad: otorga a los accionistas la facultad de regular libremente la casi totalidad de los aspectos de la sociedad. El rasgo jurídico más relevante de estas sociedades consiste en que ella puede tener originariamente o derivativamente un solo accionista. Estas están definidas en el artículo 424 del Código de Comercio.


¿ Como sé que de verdad es así y que feedback puedo tener en cuanto a mi inversión?

Todo lo explicado está establecido en la protocolización (ante notario) del Reglamento Interno del fondo, o la protocolización (ante notario) de la Constitución de la sociedad, además, esta cuenta con un anexo en el que se explica paso a paso, con números, como se calculan los retornos y como estos son distribuidos entre los inversionistas y cuanto recibe la administradora por su gestión. Por otro lado, recibes mensualmente una cartola donde se muestra el saldo contable de tu inversión, y trimestralmente un Informe de avance del proyecto en el que podrás encontrar todos los detalles del mismo, su balance, estado de resultado, comparación entre lo proyectado en el tiempo y lo que realmente ha pasado, fotos del proyecto, campañas de marketing que se están desarrollando y un resumen con todos los hitos importantes respecto al proyecto.


¿Cómo seleccionan a las Inmobiliarias Gestoras?

Se revisa su historial de desarrollos y proyectos, a las personas que están detrás de la empresa, y también como han funcionado con nosotros en cuanto a la entrega de información completa, oportuna y veraz. Hemos establecido una relación con algunas Inmobiliarias Gestoras a través de estos años, pero aun así analizamos en detalle cada proyecto que nos presentan para decidir si entramos a este o no y en qué porcentaje.


¿En qué ayuda el Banco al proyecto?

En el financiamiento a la inmobiliaria del costo de construcción y en el ir supervisando el avance de obra del mismo, ya que contra eso van  entregando el financiamiento.


Experiencia

9

Años de experiencia

+42

Proyectos

34

Fondos

+6.300

Propiedades

+430.000

mt2 construidos

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